Más del ochenta por ciento de las viviendas nuevas se compran cuando aún están en fase de construcción o cuando lo único que hay de ellas es un solar, una maqueta y unos planos. Y ello obliga al comprador a anticipar una suma significativa de dinero, no ya antes de tener la llave de su casa, sino incluso antes de haberla visto.
Ante la creciente demanda de calidad por parte de la sociedad, se establece La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, “LOE”. Dicha Ley establece los requisitos básicos que deben satisfacer los edificios de tal forma que la garantía para proteger a los usuarios se asiente no sólo en los requisitos técnicos de lo construido sino también en el establecimiento de un seguro de daños o de caución.
La nueva Ley de la Ordenación de la Edificación “LOE” se aplica a aquellas construcciones con licencia de obra solicitada con posterioridad al 6 de mayo del año 2.000.
La anterior ley sólo estaba pensada para hacerse cargo de los litigios en caso de ruina grave. Pero la LOE ensancha los límites de la responsabilidad material y subjetiva por vicios de la construcción, en el sentido de que abarca no sólo los "vicios graves ruinógenos", como la ruina técnica y funcional, sino también defectos de obra menores, que comprenden desde los defectos en las instalaciones de agua, calefacción, gas, etc., hasta la defectuosa impermeabilización de los edificios o la adecuada caída de aguas por los canalones, además de las humedades y alteraciones en el proyecto y de materiales junto con la inadecuada ejecución de obras o la utilización de materiales diferentes a los pactados.
Una de las diferencias significativas son los PLAZOS DE GARANTÍA. Antes de la entrada en vigor de la LOE, eran de diez años, en aplicación del artículo 1591 del C.Civil, el cual establece un plazo de garantía de DIEZ AÑOS a cargo del arquitecto o contratista contados desde que concluyó la construcción.
La LOE identifica quienes son los agentes que intervienen en la edificación y señala que, por ello, han de responder por los daños materiales ocasionados en el edificio. A este respecto, distingue tres plazos diferentes de garantía, durante los cuales los usuarios de las viviendas pueden ejercitar sus acciones por los daños materiales que perciban en las mismas. Estos plazos son:
1.- Si estos daños fueran originados por lo que se llama acabados de obra (defectos de ejecución), respondería exclusivamente el constructor en el plazo de un año.
2.- Si los daños afectaran a la habitabilidad de la vivienda, como por ejemplo la seguridad de las personas, bienestar, insonorización, aislamiento defectuoso, tiros de chimenea defectuosos, etc., los agentes que intervienen en la edificación (constructor, promotor y técnicos) serían los encargados de responder en el período de tres años.
3.- En los supuestos de defectos graves, si afectan a la cimentación, vigas, soportes, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometen la resistencia y estabilidad del edificio, el plazo de reclamación será de diez años y los responsables serán todas las entidades que hayan intervenido en la construcción del inmueble.
Otra novedad de la ley es la reducción del plazo de prescripción de 15 a 2 años. Anteriormente el plazo de prescripción de la acción era el del Art. 1964 del C.Civil, pues al tratarse de una acción personal y no tener previsto plazo especial de prescripción, el plazo aplicable era el de 15 años.
Por su parte, el plazo de prescripción actual, según el Art. 18.1, es de 2 años, iniciándose el dies ad quem a partir de la producción de los daños, sin perjuicio de exigir las responsabilidades dimanantes del incumplimiento del contrato.
En síntesis, los daños para su reclamación deberán de producirse dentro de los plazos decenal, trienal y anual, según los casos enumerados; y durante estos plazos de garantía, se podrán ejercitar las acciones contra los intervinientes responsables dentro del plazo de dos años desde que se causaron los daños.
Los propietarios perjudicados o en su caso el administrador de fincas contratado por la comunidad debe de realizar correctamente las reclamaciones extrajudiciales ya que en caso de que voluntariamente los agentes intervinientes en la construcción no quieran reparar los vicios constructivos y ante ello se decida reclamar vía judicial, puede causar indefensión al perjudicado, si no se han hecho bien los pasos previos. En muchos despachos jurídicos se están encontrado que administradores de fincas no colegiados están perjudicando a las comunidades por su poca formación en dichos temas imposibilitando a los perjudicados que puedan reclamar judicialmente.
Asesoró: IKALBE ABOGADOS