El primer paso para reclamar la deuda es que la comunidad de propietarios acuerde en Junta, debidamente convocada, la liquidación de la deuda, así como autorizar en la misma al presidente o al administrador exigirla judicialmente.
La liquidación de la deuda debe reunir los requisitos legales para que cuando se le reclama al deudor sepa claramente el origen de cada importe que se le reclama, Tanto si es por cuotas ordinarias como por derramas, o por el fondo de reserva y en que Juntas de Propietarios fueron aprobados los importes reclamados.
Dicha liquidación con el acta se le ha de remitir como paso previo a cualquier demanda. He de decir que en la mayoría de ocasiones el deudor cuando se le reclama extrajudicialmente la deuda cumple con sus obligaciones de pago antes de llegar a la vía judicial.
Pero si este no es el caso la Ley establece un procedimiento para reclamar judicialmente las deudas, llamado proceso monitorio
Dicho procedimiento Se utiliza para perseguir el pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible, y Consiste dicho procedimiento en una breve demanda que, admitida a trámite por el juzgado, dará lugar a un requerimiento al propietario deudor para que pague a la comunidad o comparezca ante el juzgado manifestando las razones por las que dice que no debe pagar.
Si el deudor no paga, ni comparece ante el Juzgado o no se opone a la demanda, se despachara ejecución contra sus bienes por la cantidad que debe, sus intereses y costas.
Pero.., Si el deudor comparece y se opone porque considera que no debe el importe que se le reclama, se seguirá la tramitación del Juicio Verbal, y será la Sentencia la que determine si debe o no los importes reclamados
Ante ello puede acordarse el embargo preventivo de los bienes del deudor, como medida cautelar pudiendo ser UNO DE LOS BIENES EMBARGABLES la vivienda. Existe una singularidad ante el embargo en temas de cdad de propietarios ya que se contempla que la Comunidad no tenga que prestar caución, siendo una excepción a los presupuestos en otros casos de embargo.
No debemos olvidar que Los Honorarios de ABOGADO Y PROCURADOR, serán incluidos en las costas a pagar por el propietario deudor vencido.
Tenemos que tener en cuanta que hay unos plazos de Prescripción para reclamar las deudas. Ante ello he de indicar que El pasado 7 de Octubre de 2015 entró en vigor una modificación del Código Civil y se ha reducido el plazo de prescripción de los 15 años del texto anterior a los 5 años actuales.
Si bien quiero puntualizar que la reforma legal no se aplicará con carácter retroactivo, por lo que aquellas cuotas comunitarias que al momento de su devengo estaban sometidas al anterior plazo de prescripción de 15 años seguirán rigiéndose por la ley anterior hasta que transcurran 5 años desde la ley vigente.
Para que se entienda la cuestión, vamos a poner dos ejemplos:
a) Una cuota que se devengó 1 de Enero de 2007, no queda prescrita como consecuencia de la nueva ley pese a que hayan transcurrido ya 5 años. Esta deuda prescribirá el 8 de Octubre de 2020, una vez transcurridos 5 años desde la entrada en vigor de la nueva ley,
b) y Una cuota que se devengó el 1 de Enero de 2003, prescribirá el 2 Enero de 2018, por haber transcurrido los 15 años establecidos en la antigua ley y no haber todavía transcurrido los 5 años de la entrada en vigor del nuevo plazo prescriptivo.
Como se ve es un tema muy peliagudo que un profesional en defensa de los intereses de la comunidad en su conjuntó, seguro que lo solucionará.
Asesoró: IKALBE ABOGADOS